Introdução:
A grande maioria das pessoas já passou, ou ainda vai passar, por um momento da vida em que estará de alguma forma ligada a um imóvel alugado. Pode ser como locatário, investidor, colocando seu único imóvel para alugar, ou ainda, o menos querido de todos, entrando nessa como fiador.
Embora seja um tema bastante conhecido, a locação de imóvel traz consigo muita dúvida, independente de qual parte do contrato você assume. E acredite, isso vale até mesmo para quem não assinou contrato, seja de locação ou de prestação de serviço, pois a lei do inquilinato não exclui as obrigações daqueles que alugam imóveis sem contrato. A realidade é a mesma para todos, a falta do documento apenas deixa a pessoa mais vulnerável, e de novo, isso vale para qualquer um dos lados.
É por isso que o Secovi-Tap decidiu usar seus 30 anos de experiência na área, para montar um manual de locação de imóveis. Pois são informações de grande importância para todos os envolvidos. A criação desse manual buscará abordar todos os aspectos que envolvem o assunto e a sua divulgação certamente irá ajudar na prevenção de atitudes que poderiam trazer problemas facilmente evitáveis através do conhecimento prévio. Por isso, conforme o manual vai sendo construído, o Secovi-Tap irá liberar partes dele aqui, na Revista do Secovi. Nesta nova seção que foi criada especialmente para este fim.
Veja abaixo alguns dos temas que serão abordados:
- Manutenção de imóvel desocupado.
- O que você precisa saber sobre anúncio de imóvel para alugar.
- Taxas cobradas por imobiliárias.
- Valor do aluguel, avaliação, valor de anúncio e valor de mercado. Tem diferença?
- Dicas para escolher a imobiliária certa.
- Dicas para escolher o imóvel certo.
- O que é preciso saber na hora (e antes) de mudar para o imóvel alugado.
- Modalidades de fianças locatícias.
- Vistoria inicial e final.
- Imóvel alugado em condomínio e suas particularidades.
- Contrato de locação de imóvel, fique atento.
- Seguros imobiliários.
- Focos de atenção na hora da locação.
- Manutenção de imóvel alugado. Desmistificando o que deve ser feito pelo proprietário e pelo locatário.
- Reforma em imóvel alugado.
- Taxas, impostos, condomínio, aluguel, fundo de reserva. As diversas despesas que vem junto com o imóvel e quem deve pagar o quê.
- Tudo sobre renovação e reajuste de aluguel.
- Obras de benfeitorias em imóvel alugado.
- Desocupação do imóvel. Um dos momentos mais complexos da locação, o que fazer para que a rescisão transcorra sem estresse.
- Quando o proprietário precisa do imóvel que está alugado. O que acontece?
Como podemos ver, a locação de imóvel é composta por diferentes momentos. E existe uma lei específica que rege todos eles. Contudo, o objetivo do Secovi-Tap é difundir o conhecimento prático, chamar a atenção de inquilinos, fiadores e proprietários para aquilo que cada um precisa saber para evitar possíveis transtornos, além de perda de tempo e dinheiro, que podem acontecer em cada uma dessas ocasiões.
Para começar, é importante entender que as informações constantes nesse manual irão ajudar a todos, mesmo aqueles que optaram por fechar essa negociação no formato conhecido popularmente por “particular” ou “direto”, que é quando não envolve a administração de uma empresa imobiliária. Por tanto, o convite é para que, também estes, ou até, principalmente estes, estejam atentos e acompanhem a divulgação do material.
Além disso, a locação de imóvel é um importante mercado que movimenta boa parte da economia, mas diferente da venda de produtos ou serviços, é um negócio de longo prazo. É isso que o faz tão complexo, é um negócio que na maioria das vezes, dura anos e inevitavelmente passa por diversas fases com diferentes necessidades em cada uma delas e é por isso que precisa de atenção especial. Para a qual o Secovi-Tap quer contribuir ainda mais, dessa vez compartilhando conhecimento.
Então, sem mais delongas, já nesta primeira edição vamos abordar um tópico que antecede a locação em si, e justamente por isso muitas vezes é subestimado, contudo, exerce enorme influência na locação propriamente dita. Estamos falando da manutenção do imóvel, que é o objeto da locação, porém, durante o período em que ele permanece desocupado. Acompanhe a seguir.
O período em que um imóvel fica desocupado costuma ser um momento subestimado pelo proprietário. A administração dessa fase e a necessidade de cuidados e monitoramentos requerem responsabilidade e atenção constante. Os custos dessa fase também não podem ser esquecidos.
Imóvel desocupado é sinônimo de riscos, gastos, monitoria e possíveis manutenções.
Quanto mais tempo um imóvel ficar desocupado maior será o prejuízo financeiro para o proprietário e não apenas por deixar de receber o aluguel. A situação é muito mais crítica, pois, além do recurso não entrar, o dinheiro sempre vai sair. Seja na forma de IPTU, taxa de coleta de lixo, condomínio, obras de manutenção e consertos, soma-se ainda um alto risco de roubos e arrombamentos.
É mais comum do que a maioria das pessoas supõe, o número de arrombamentos e furtos em imóveis desocupados. Têm-se registro de furtos de materiais de instalação hidráulica, fiação, padrão de energia, telhas, janelas e tudo que se possa carregar.
Por isso é de extrema importância que o proprietário tenha em mente que o custo de manter o imóvel em boas condições de locação e sempre pronto para cativar as visitas dos possíveis locatários, é sempre menor do que o prejuízo de um imóvel desocupado por muito tempo.
Assim, é aconselhável ao proprietário:
- Visite seu próprio imóvel, pelo menos a cada 15 dias.
- Observe a pintura das paredes externas e internas, teto, esquadrias e muros. Se estiverem com aspecto ruim, sujas ou soltando, renove a pintura.
- Troque esquadrias estragadas, lascadas ou com aspectos de muito velhas.
- Nunca deixe um vidro quebrado ou trincado.
- Recolha a correspondência.
- A cada visita, acione as válvulas de descargas dos banheiros e os registros, pois quando estes ficam muito tempo sem serem acionados, tendem a estragar, mesmo quando são novos.
- Faça limpeza periódica das calhas, pois essa manutenção pode evitar problemas maiores, inclusive de infiltração.
- Providencie a limpeza de caixa de gordura, ralos e sifões.
- Troque fechaduras estragadas ou velhas demais. E não esqueça de levar as novas chaves para a imobiliária.
- Se o imóvel tiver jardim, faça a manutenção periódica. Essa prática vai fazer toda a diferença para quem visita o imóvel. Corte a grama. Faça as podas necessárias.
- Se o imóvel ficar mais de 60 dias fechado, pague uma faxina.
- Se acontecer qualquer dano causado por terceiros, faça o conserto imediatamente. Nunca se sabe quando o futuro locatário irá aparecer.
- Observe as condições de segurança do imóvel e avalie o que pode ser melhorado.
- Avalie se os armários precisam de reformas ou, se possível, instale armários inexistentes. Muitas vezes a falta de um único armário faz com que o locatário opte por outro imóvel.
- Quando o imóvel é comercial, é preciso garantir habite-se comercial e o AVCB – Alvará do Corpo de Bombeiros. É muito importante regularizar a documentação do seu imóvel antes da locação. Nem todos estão dispostos a aguardar os tramites inerentes a tais processos.
- Se o imóvel foi desocupado recentemente, faça imediatamente todas as reformas de responsabilidade do proprietário, não demore e não deixe para fazer aos poucos, uma rápida relocação pode depender desse momento.
- Pergunte à sua imobiliária o que você pode fazer pelo seu imóvel.
Além de todos os cuidados e custos inerentes aos mesmos, é preciso ter em mente que imóvel desocupado continua gerando despesas fixas e que a responsabilidade sobre seus pagamentos em dia é do proprietário, sob o risco de protesto.
Abaixo a relação das despesas fixas do imóvel desocupado.
IPTU
Para as imobiliárias associadas ao Secovi-Tap, a prefeitura encaminha o carnê do IPTU diretamente para a imobiliária, que estará repassando para o proprietário cujo imóvel estiver desocupado. Evitando assim o extravio do carnê e possíveis dores de cabeça. Para os demais casos a prefeitura envia o carnê para o endereço do proprietário, conforme o cadastro da prefeitura. Então, é necessário estar com o endereço atualizado na Prefeitura para não atrasar o pagamento do Imposto.
É importante lembrar que o IPTU tem referência de janeiro à dezembro, por isso, o proprietário sempre irá arcar com o período que o imóvel ficar desocupado. Para realizar o cálculo dessa proporcionalidade deve se dividir o valor do carnê por 360, em seguida multiplicar o valor encontrado pelo número de dias que o imóvel permaneceu desocupado. Com isso cada locatário arca com a proporção correspondente ao período por ele locado e o proprietário pelo período desocupado.
Taxa de Coleta de Lixo
O envio da taxa é feito pelo DMAE. Para imóveis com hidrômetros individuais, ela é acrescentada ao talão de água. Para apartamentos e imóveis que compartilham o hidrômetro, ela é encaminhada para o endereço do proprietário conforme o cadastro da Prefeitura, embora, a partir de 2024, para condomínios verticais, será encaminhada para o próprio apartamento. Todavia, mesmo que o proprietário não receba a taxa, precisa garantir seu pagamento, para isso poderá fazer a emissão da mesma através do portal da prefeitura. Essa taxa também é anual e segue o mesmo princípio do IPTU, onde proprietário é o responsável proporcionalmente pelo período em que o imóvel está desocupado.
Condomínio
Proprietários de apartamentos, salas comerciais e casas em condomínios precisam estar muito atentos aos vencimentos das taxas condominiais. Pois estas são de sua responsabilidade durante todo o período de desocupação e apresentam grande incidência de protesto.
Energia Elétrica
Se não existe previsão de locação, o ideal é solicitar à CEMIG, o desligamento da energia, para que não gere o custo da taxa mínima durante a desocupação. Neste caso, o proprietário precisa estar ciente que haverá o custo da taxa de religação quando o imóvel for alugado. Se optar por manter a energia ligada. Deverá recolher o talão mensalmente no imóvel e fazer o seu pagamento.
Conta de água
Diferente da energia, a água do imóvel não pode ser desligada, mas, sem consumo, será gerada a taxa mínima. Caso o talão venha com valores acima da taxa mínima, procure o DMAE, informe da desocupação e solicite uma revisão, pois pode estar ocorrendo algum problema com a leitura ou indica vazamento. O talão também deverá ser recolhido mensalmente no imóvel e pago em dia para que não haja a suspensão no fornecimento e possíveis desgastes na hora da locação.
Imóvel há muito tempo desocupado?
Veja abaixo, os principais motivos que levam um imóvel a ficar muito tempo sem alugar e avalie se você está cometendo algum desses erros:
- Valor do aluguel muito alto para o imóvel ou para a situação em que ele se encontra no momento.
- Necessidade de reformas básicas.
- Falta de manutenção.
- Necessidade de melhorias urgentes. Muitas vezes ligadas à segurança.
- Divulgação insuficiente ou malfeita.
- Anúncio sem imagens.
Para qualquer um desses apontamentos, a imobiliária é a maior aliada do proprietário. Uma imobiliária de confiança sabe exatamente o que deve ser feito para tornar o imóvel mais atrativo aos seus possíveis locatários. Confie nos profissionais.