Tudo o que o proprietário precisa saber sobre anúncio de imóvel para locação
Na última edição da Revista Secovi, o Secovi-Tap deu início à divulgação do Manual para Locação de Imóveis, com o objetivo de levar conhecimento a locadores e locatários sobre diversos assuntos ligados ao tema. Naquela edição, chamou a atenção dos proprietários para a manutenção dos imóveis quando estes estão desocupados, dando dicas que podem ajudar a acelerar o processo de locação ou relocação, reduzindo prejuízos e possíveis dissabores.
Dando Sequência ao trabalho, hoje falaremos a respeito da divulgação destes imóveis.
Valor do anúncio: Esse é um ponto crítico e é por isso que é preciso confiar nos especialistas. Deixe que eles façam a avaliação para definir o que é, de fato, mais indicado. Não caia na tentação de deduzir o valor de oferta a partir de outros anúncios. Por mais que você faça comparações com outros imóveis que estejam disponíveis na mesma vizinhança ou que você acredita que sejam semelhantes, a definição do correto valor de locação vai muito além disso.
São muitos os fatores que precisam ser levados em consideração. Por exemplo: É de conhecimento geral que os valores de aluguel variam de acordo com o bairro. No entanto, o que nem todos sabem é que essa variação não ocorre apenas de um bairro para outro, mas “o local dentro do bairro” onde fica o imóvel também influencia na definição do aluguel. Agora, imagine essa realidade em Uberlândia que conta com diversos bairros gigantescos, maiores que muitas cidades. Ou seja, dentro do mesmo bairro podem existir locais mais e menos valorizados. E essa valorização também pode mudar de acordo com o tipo de construção. Em alguns casos, a variação pode ocorrer até mesmo de um logradouro (ruas, avenidas, etc) para outro. São tantos os por menores: o posicionamento no quarteirão, em relação à luz solar, proximidade de escolas, supermercados, serviços públicos, transporte público, facilidades e tantos outros. E ainda precisam ser observadas, características como: tipo, subtipo, metragem construída, metragem de terreno, número de quartos, banheiros, cômodos, garagens, iluminação, ventilação, pé direito, acabamento, estrutura, idade, armários, estado de conservação, diferenciais, custos de manutenção, condomínio, etc. Depois que o profissional fizer o levantamento de todos os pontos é que irá relacioná-los com as ofertas semelhantes e com a procura por tais características, para, somente então, chegar em um valor justo tanto para quem paga quanto para quem recebe o aluguel.
É por esse motivo que é desaconselhável que a definição desse valor seja feita pelo proprietário sem a avaliação de um profissional. Isso não significa que o imóvel não possa ser alugado pelo valor que o proprietário deseja, independente de toda essa análise, pode até acontecer, mas essa decisão tem influência direta na velocidade da locação.
Particular ou através de imobiliária: O Secovi-Tap recomenda fortemente a locação de imóveis através de uma empresa especializada, ou seja, de uma imobiliária que tenha solidez de mercado e realize comprovadamente um trabalho sério.
Como sindicato da habitação há mais de 30 anos, a entidade detém grande experiência no assunto, acompanhando a realidade do mercado de imóveis de perto. Exímio conhecedor acerca de tudo que envolve a relação entre inquilino e proprietário, possui vivências que não deixam dúvidas. As locações realizadas sem o intermédio de uma administração especializada acabam gerando, com o tempo, sérios prejuízos aos donos dos imóveis.
O quadro abaixo apresenta uma pequena amostra dessa diferença.
| Quesito | Locação Particular | Locação pela Imobiliária |
|---|---|---|
| Segurança | Baixo nível de segurança Fatores: 1. Inexistência de contrato ou existência de contrato incompleto ou mal elaborado. 2. Inexistência de vistoria ou vistoria incompleta ou mal elaborada. 3. Inexistência de qualquer tipo de fiança. | Mais seguro. Fatores: 1. Análise de cadastro bem elaborada. 2. Contrato bem elaborado. 3. Vistoria detalhada inicial e final. 4. Exigência de Fiança Locatícia. 5. Gestão de taxas. 6. Rescisão minuciosa. 7. Cobrança de inadimplentes. 8. Assessoria Jurídica. 9. Possibilidade de aluguel garantido. |
| Agilidade (velocidade de locação) | Menos opções de anúncio ocasionando demora na locação. | Demanda ampliada, possibilidade de locação com maior rapidez. |
| Inadimplência | 1. Serviço de cobrança por conta do proprietário. 2. Custos com advogados. 3. Baixa chance de recebimento de taxas e outras despesas. Normalmente recebendo apenas o aluguel. | 1. Serviço de cobrança por conta da imobiliária. 2. Cobrança de taxas: água, luz, IPTU, condomínio, coleta de lixo, etc. 3. Sem custo extra para o proprietário. |
| Documentação | Costuma apresentar ausência de contratos, recibos de alugueis, vistorias e outros. | Garantia de todas documentações adequadas. |
| Imposto de Renda. | Não há recolhimento, representando grande risco de fiscalização por parte da Receita Federal. | Recolhimento adequado. |
| Custos. | Custos mais comuns: despesas com anúncios, reformas entre as locações, IPTU e resíduos de outras taxas. Frequentemente: custos com serviços de cobrança, condomínios, contas de energia, água e coleta de lixo. Ainda ocasionalmente, ocorre despesas com honorários advocatícios e custas processuais. | Taxa de intermediação e taxa de administração. |
| Garantia de recebimento de aluguel. | Não existe nenhuma garantia além do compromisso firmado pelo locatário. | Além do levantamento cadastral e do contrato de locação é realizada a contratação de uma fiança locatícia através de fiador, contratação de seguro, caução ou aluguel garantido, em alguns casos. |
| Negociações e solicitações. | Diretas entre inquilino e proprietário. | De responsabilidade da imobiliária. |
| Manutenção (obras) | Execução ou contratação do serviço pelo proprietário. Custos, na grande maioria das vezes, assumidos pelo proprietário. | Imobiliárias negocia valores e execução com o proprietário exclusivamente quando os serviços são de sua responsabilidade. A execução na maioria das vezes é realizada por prestadores de confiança da empresa. |
| Desocupação | Inquilino realiza a desocupação e (quase sempre) entra as chaves para o proprietário, independente do estado do imóvel e sem levantamento das despesas de responsabilidade do locatário. | Imobiliária faz o acerto de rescisão com levantamento de água, luz, condomínio, IPTU, taxa de lixo e necessidade de reforma no imóvel de acordo com o estado em que foi alugado (conforme vistoria inicial). |
Assim como a experiência já provou que alugar um imóvel particular traz desconfortos, deixá-lo em muitas imobiliárias também. Por isso, é importante escolher uma empesa de sua preferência. Ao contrário do que se pensa, deixar seu bem nas mãos de várias empresas não vai acelerar o processo, além de gerar sensação negativa em quem vê o mesmo imóvel em vários sites diferentes. Pior ainda se deixar todas fixarem placa de “Aluga-se” no local. Pois, além de estar infringindo Lei Municipal e pagar multa por isso, imóveis com placas de diversas imobiliárias passam a informação de desespero e dificuldade de locação.
Anúncio digital: Quais os melhores sites para anunciar?
À primeira vista, pode parecer que é óbvio que a resposta seria nos sites mais conhecidos. Contudo, é um grande erro fazer anúncios particular em qualquer site, quando se contrata uma, ou pior ainda, várias imobiliárias. Sabe por quê? Primeiro porque você estará gastando dinheiro à toa, já que normalmente, as imobiliárias anunciam nestes mesmos sites. Assim, quem navega por eles acaba vendo seu imóvel, mesmo sem você precisar gastar com isso.
O segundo motivo é porque você estará forçando o mercado contra você mesmo. Quando você decide fazer vários anúncios, em diferentes sites, precisa saber que cada um deles têm seus critérios e formatos próprios, por isso a divulgação não será igual. Assim, quando o futuro locatário fizer suas buscas, ele pode se deparar com o mesmo imóvel mais de uma vez, porém, na maioria das vezes, não sabe disso e conclui que existe muita oferta com o perfil que ele está procurando.
Essa situação estimula negociações que visam a reduzir o valor da locação, além de prolongar o tempo de busca devido ao medo de uma tomada de decisão precipitada diante de um mercado com mais opções. Em outras palavras, uma atitude que contribui para aumentar sua própria concorrência ao confundir o mercado que aparenta ter maior número de ofertas do que de fato tem.
E, por último, quando se toma a decisão de anunciar em mais de um site, precisa-se ter em mente que será necessário acompanhar todos eles. Como exemplo: se, por qualquer motivo, for preciso alterar o valor da oferta, essa modificação tem que ser feita em todos os sites. Além disso, quando o imóvel alugar, não se pode esquecer de solicitar a baixa em todos eles. Mesmo depois de solicitada a baixa, é necessário continuar acompanhando cada site por vários dias para garantir a exclusão, uma vez que é comum a reclamação de ofertas particulares não autorizadas pelos proprietários permanecerem em alguns sites.
Fixação de Placas ou Faixas:
Houve um tempo em que se via muito mais placas de “aluga-se” em Uberlândia do que se percebe atualmente. O motivo principal, é claro, são os anúncios digitais, afinal a procura por imóvel sempre começa pelos sites. Mas as placas fixadas nos imóveis ainda são eficazes e detêm uma parcela de demanda. Contudo, esse tipo de divulgação não é mais indicado para todos os casos. Existem circunstâncias em que a placa pode representar mais perigo do que auxílio, devido ao alto número de assaltos em imóveis desocupados.
Quando for julgado conveniente a instalação, é importante que o proprietário tenha conhecimento sobre a lei municipal 10.741, de 06 de abril de 2011, e suas alterações pela lei 12.998/2018, as quais tratam do assunto. Ambas integram o Código de Postura do Município e determinam a instalação de uma única placa por imobiliária e de, no máximo, duas imobiliárias ao mesmo tempo. Ou seja, o imóvel poderá ter no máximo duas placas. Além disso, a medida dessas placas também é determinada pela lei. Para os imóveis urbanos, o tamanho máximo permitido é de:
- 50cm² – imóveis individuais, edificações multifamiliares verticais ou horizontais e lotes vagos de até 999 m²
- 1m² – lotes de 1.000 m² a 4.999 m²
- 2m² – lotes de 5.000 m² até 9.999 m²
- 6m² – lotes acima de 10.000 m²
A lei determina ainda outras medias para imóveis localizados fora do perímetro urbano. E o descumprimento dessas normas sujeita a imobiliária e o proprietário às sanções ali previstas. Então é necessário estar atento ao cumprimento das mesmas para evitar multas.
Imagens que vendem!
Muitas vezes a demora na locação pode estar relacionada com a falta de qualidade das fotos que “deveriam” vender o imóvel. Atualmente, a melhor forma de divulgação é através de vídeos, mas ainda não é o formato mais utilizado em Uberlândia, por isso as fotos são tão importantes. Abaixo, algumas dicas do que você pode fazer para ajudar na divulgação e que não dependem do fotógrafo.
Antes de tirar as fotos, pense individualmente em cada uma delas.
Deixe as fotos para depois do término da reforma.
- Arrume e organize cada ambiente. Retire itens e utensílios que não fazem parte do ambiente.
- Esconda materiais de construção e materiais de limpeza.
- Não deixe nada fora do lugar.
- Se o local possuir mobília, coloque vasinhos de plantas em locais estratégicos e invista em objetos decorativos: quadros, almofadas, tapetes, uma garrafa bonita, um copo diferente. Não precisam ser objetivos caros, existem utensílios comuns que chamam a atenção. Mesmo quede forma discreta, algo simples pode transformar a foto.
- Faça a limpeza no imóvel.
- E de novo: mantenha o ambiente limpo e organizado. Não é redundância, é importância. Algumas imobiliárias oferecem o serviço de limpeza dos imóveis que administram.
- Confirme se a empresa que você escolheu oferece esse serviço e faça a solicitação.
Lembre-se: mesmo que um profissional vá fazer as fotos, cada ambiente precisa estar bem preparado.
Condições do imóvel
Agora, de nada adianta investir em divulgação e esquecer das visitas. Pois, mesmo com a evolução dos recursos digitais que facilitam cada vez mais a busca pelo imóvel ideal, as visitas ainda são parte importante no processo de locação. Por isso o imóvel precisa estar sempre preparado pera recebê-las. Afinal, justamente por conta do afunilamento na busca, proporcionado pelos recursos digitais (fotos e vídeos), a visita só é realizada quando existe um interesse real, transformando este, em um momento crucial.
Nessa hora, a decisão pode ser tomada com base em questões estruturais. Como por exemplo: imóveis que apresentam rachaduras, infiltração, piso soltando, problemas no telhado, entre outros, dificilmente serão alugados. Por isso, se o proprietário não tiver recursos financeiros para providenciar os consertos necessários, existem imobiliárias que, em alguns casos, oferecem serviço de recuperação de imóveis, através do qual, mediante aprovação, providenciam a reforma e após a locação, descontam o valor da mesma no aluguel.
Outro detalhe que vale ressaltar é que, sempre que possível, deixe uma cópia das chaves principais na imobiliária e as internas em suas respectivas portas. Estamos vivendo a era do imediatismo, esperar pelo agendamento de uma visita, pode significar a perda de um inquilino.
Em resumo, o mais aconselhável é procurar uma imobiliária de confiança, pois além da competência e experiência em todas as fases da locação, as empresas contam com uma constante demanda de locatários, o que aumenta exponencialmente a chance de alugar com mais rapidez. Se não souber qual empresa procurar, basta escolher uma das associadas ao Secovi-Tap. Nossas associadas passam por uma análise de cadastro que exige o cumprimento de vários requisitos, o que faz com que somente empresas nas quais você pode confiar, façam parte do quadro associativo do Secovi-Tap. Assim, nós já fizemos essa seleção para você. Confira nesta mesmo site a lista de imobiliárias associadas.«
Cida Bitencourt
Gerente Executiva