Muito se tem discutido sobre a melhor opção para os condomínios: terceirizar ou contratar diretamente. As duas opções têm suas vantagens e desvantagens.
Na terceirização, o condomínio pode contratar uma empresa para exercer algumas atividades específicas, administrar funcionários do condomínio, tais como, serviço de limpeza, portaria e segurança. Cabe lembrar que essa contratação deve ser aprovada em assembleia por maioria simples, nos termos do artigo 1352 do Código Civil.
Nessa modalidade, a principal vantagem para o síndico, corpo diretivo ou departamento responsável pela gestão de RH seria a redução da burocracia no momento de contratar, responsabilidades estas que ficam a cargo das empresas terceirizadas. Mas é preciso ter cautela com a escolha por uma terceirizada, devendo o síndico se certificar e assegurar de que é uma empresa idônea, com uma boa reputação, com os alvarás de funcionamento, registros em dia, com tosos os contratos regulares, que as exigências trabalhistas estejam em conformidade e que sigam as normas da ABNT.
A empresa terceirizada, deve também oferecer condições salubres e EPIS para seus colaboradores, os quais devem ser qualificados e preparados para a demanda do contratante, de forma que atenda aos requisitos e particularidades alegadas pelo síndico no ato da contratação, pois se sabe que cada condomínio vive uma realidade diferente.
Como desvantagens nessa espécie de contratação é mais difícil garantir a qualidade do serviço prestado, não podendo o contratante dar ordens, sugestões aos empregados, sendo esta uma competência da empresa fornecedora.
É fundamental acompanhar a legalidade e regularidade da empresa, pois, no caso de falência, o condomínio é solidário e será responsável pela quitação dos salários dos funcionários, caso a empresa não os faça. É de suma importância acompanhar também a situação trabalhista dos funcionários, pois o condomínio é subsidiariamente responsável pelas obrigações eventualmente descumpridas pela terceirizada quanto aos seus empregados que atuaram no período da prestação de serviços, conforme artigo 5º-A, da Lei 6.019/74. Enfim, é uma incerteza, e para evitar futuros problemas, a fiscalização deve ser constante. Uma boa forma de fiscalizar, seria solicitar mensalmente, junto com a Nota Fiscal, o comprovante de pagamento das guias de INSS e FGTS, além das folhas de pagamento relativas aos funcionários que prestam serviço no condomínio, requerer semestralmente as certidões negativas de débitos (CNDs) e anualmente o recibo de entrega do IRPF à Receita Federal.
Os custos com uma empresa séria de terceirização são elevados, visto que além dos encargos e direitos trabalhistas que são os mesmos da contratação direta, ainda deve ser acrescido ao valor final os lucros da empresa. Em média, a contratação de uma terceirizada com uma portaria 24 horas fica em torno de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) por ano e, se considerarmos a contratação completa de portaria 24 horas, jardinagem, serviços gerais, zelador, o valor pode chegar aproximadamente a R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) anual, os valores vão variar de acordo com a demanda, necessidade de cada condomínio. Outro ponto importante que deve ser levado em consideração antes de contratar uma terceirizada é a rotatividade de funcionários, visto que não se cria um vínculo de afeto e segurança, diferente da contratação direta que, muitas vezes, aquele colaborador com anos dedicados com exclusividade, habitualidade e determinado com o qual desenvolve-se uma relação de confiança e afeto com os condôminos.
Já a contratação direta permite ao síndico monitorar, dar feedbacks, fiscalizar diretamente as atribuições delegadas aos funcionários, podendo exigir melhoras na execução e no desempenho dos serviços prestados, conforme estabelecido no contrato de trabalho. O empregador sabe com quem está lidando e tem acesso fácil à real situação do cumprimento das leis trabalhistas. No entanto, a principal desvantagem é a burocracia na contratação, documentação, gastos trabalhistas, que precisam ser provisionados, para que, ao ser necessário fazer uma rescisão, tenha recursos para isso, mas em contrapartida, com uma ao gestão, planejamento do síndico, juntamente com a administradora, essas demandas podem ser executadas de forma a não caracterizar uma desvantagem.
Para a ADM Condomínios, é importante analisar as possibilidades e viabilidades da contratação, pois depende da realidade de cada condomínio. Onde na maioria das vezes, a forma de contratação direta ainda é a mais benéfica e segura para os condomínios, nos quais o síndico, como representando legal, pode coordenar e fiscalizar uma equipe de sua confiança com qualidade e transparência. Principalmente neste momento que estamos vivendo, em que os condôminos buscam cada vez mais a redução dos custos, a contratação direta tem sido a melhor opção desde que o condomínio possua uma parceria com uma administradora idônea, não há necessidade de pagar para duas empresas administrar os funcionários (administradora e terceirizada).
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